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SCELLIER |
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SCELLIER : LE PRINCIPE
La France manque cruellement de logements locatifs. La demande est de 500 000 logements chaque année. A titre indicatif, l'année 2009 a vu se batir 110 000 logements. L'Etat ne peut pas prendre en charge cette demande de logements ni compenser cette insuffisance. Pour lutter efficacement contre le -sans logis- et les -mal logés-, ainsi que pour augmenter la qualité des logements à louer et respecter les dernières normes environnementales, isolation phoniques et thermiques, le gouvernement a mis en place des mesures incitatives.Depuis le début de l'année 2009, un nouveau dispositif de défiscalisation immobilière s'offre à vous : la loi Scellier.
Elle est le fruit de la modification de la loi Robien / Borloo.
La loi Scellier BBC s'adresse à tout acquéreur d'un logement neuf voué à la location. L'Etat en échange de cet investissement offre une carotte fiscale au nouveau propriétaire. Il s'agit d'une réduction d'impôt directe.
Cette loi est aujourd'hui l'un des dispositifs de défiscalisation les plus avantageux depuis 20 ans.
LOI SCELLIER : LES LOGEMENTS CONCERNES
Les logements doivent être situés en France métropolitaine ou dans les quatre départements d'Outre-mer. De plus, ce dispositif ne s'applique qu'aux locaux à usage d'habitation.Pour bénéficier du dispositif de défiscalisation Scellier, votre bien immobilier doit remplir les conditions suivantes :
- etre neuf ou acquis en l'état futur d'achèvement (VEFA),
- etre acquis entre le 1er janvier 2011 et le 31 décembre 2011,
- etre loué nu, pour une durée de 9 ans minimum et dans les 12 mois suivant la date d'achèvement des travaux ou d'acquisition du bien,
- avoir les caractéristiques thermiques et la performance énergétique conformes aux prescriptions de l'article L111-9 du code de la construction et de l'habitation,
- etre situé dans une zone géographique éligible : zones A, A bis, B1 et B2 du dispositif Scellier BBC (les communes de la zone C sont exclues).
SCELLIER : AVANTAGE FISCAL
Suite à un investissement immobilier, elle vous permet de bénéficier d'une réduction d'impôt allant de 13 à 22 % du prix du bien étalée sur 9 ans et même 32 % sur 15 ans.Loi Scellier classique non BBC : 13 % du montant investi, déduit des impôts, soit 39 000 euros maximum sur 9 ans ou 4333 euros/an.
Loi Scellier BBC : 22 % du montant investi, déduit des impôts, soit 66 000 euros maximum sur 9 ans ou 7 333 euros/an.
Loi Scellier Intermédiaire/Sociale BBC : 22% de réduction d'impôt sur 9 ans et 1,67 % du prix de revient par an pendant encore 6 ans si vous poursuivez la location jusqu'à la 15ème année. Vous récupérez donc en 6 années supplémentaires 10 % de la valeur de votre bien. Soit 32% sur 15 ans. Par ailleurs, un abattement de 30% sur la déclaration des loyers percus est prévue ce qui accentue le déficit foncier et réduit le revenu déclaré aux impôts.
L'économie d'impôt peut atteindre 96 000 euros sur 15 ans pour un bien à 300 000 euros.
La réduction d'impôt à partir de 2012 serait équivalente à 20% au lieu de 22 %. A savoir : si le montant de la réduction d'impôt Scellier est supérieur à l'impôt dû, la différence sera reportable durant 6 années.
Le point de départ de la période de réduction d'impôt est fixé au 1er jour du mois de l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
Possibilité de réaliser l'investissement au travers d'une SCI soumise à l'I.R.( voir document référant). Possibilité de réaliser l'investissement en indivision.
SCELLIER : BASE DE CALCUL
La base servant au calcul de l'amortissement est constituée du prix d'acquisition du logement, augmenté des honoraires du notaire, droits de mutation, TVA, commissions des intermédiaires et autres frais accessoires.En cas de construction, ou de modification, on additionne le prix et les frais d'acquisition du terrain, de l'immeuble, et le montant des travaux de construction ou de modification, ainsi que les frais afférents.
En cas de construction sur un terrain acquis à titre gratuit, on prendra la valeur inscrite dans l'acte de donation ou de succession.
SCELLIER : BASE DE CALCUL
Pour bénéficier de l'avantage fiscal, l'investisseur doit s'engager à louer le logement nu pendant au moins neuf ans.La location doit être destinée à l'usage d'habitation principale du locataire, effective et continue.
Cela exclut les logements dont le propriétaire se réserve occasionnellement la jouissance ainsi que les locations meublées.
Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal de l'investisseur. Il peut cependant le louer à un ascendant ou un descendant en Scellier mais pas en Scellier intermédiaire. Pas de conditions de ressources du locataire.
En cas de congés du locataire pendant la période couverte par la location, le logement doit aussitôt être remise en location. Il pourrait toutefois être admis une certaine période de vacance mais celle-ci ne devrait pas excéder 12 mois.
L'investisseur doit s'engager à ce que le loyer au m2 mensuel n'excède pas, durant toute la durée de l'engagement de location, un plafond de loyer.
Zonage : Le territoire est divisé en 4 zones A bis, A, B1, B2, la zone C étant exclue du dispositif (sauf dérogation préfectorale).
Plafonds de loyers :
- Zone A bis : agglomération parisienne : 21,70 euros/m2 (17,30 euros/m2 en BBC Intermédiaire).
- Zone A : agglomération parisienne, Cote d'Azur, agglomération genevoise : 16,10 euros/m2 (12,90 euros/m2 en BBC Intermédiaire).
- La zone B1 : agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne autour de Paris, les villes d'Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle et Saint Malo, le pourtour de la Cote d'Azur, les départements d'outremer et la Corse : 13 euros/m2 (9,90 euros/m2 en BBC Intermédiaire).
- La zone B2 : les autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, les autres zones frontalières ou littorales chères ou à la limite de l'Ile-de-France : 10,60 euros/m2 (8,50 euros/m2 en BBC Intermédiaire).
SCELLIER : SIMULATIONS
Simulation 1
Investissement de 100 000 euros
Vous achetez un logement BBC intermédiaire neuf pour 100 000 euros. Vous le mettez en location en respectant les plafonds de loyer et de revenu. Vous pouvez déduire de vos impôts 32 000 euros :
- 2 444 euros par an les 9 premières années.
- 1 666 euros par an les 6 années suivantes.
Simulation 2
Investissement de 200 000 euros
Vous achetez un logement BBC intermédiaire neuf pour 200 000 euros. Vous le mettez location en respectant les plafonds de loyer et de revenu. Vous pouvez déduire de vos impôts 64 000 euros :
- 5 889 euros par an les 9 premières années.
- 3 333 euros par an les 6 années suivantes.
Simulation 3
Investissement de 300 000 euros
Vous achetez un logement BBC intermédiaire neuf pour 300 000 euros. Vous le mettez location en respectant les plafonds de loyer et de revenu. Vous pouvez déduire de vos impôts 96 000 euros:
- 7 333 euros par an les 9 premières années.
- 5 010 euros par an les 6 années suivantes.
SCELLIER : LA REVENTE ANTICIPEE
Le non-respect de l'engagement de location entraine la remise en cause de votre avantage fiscal par l'administration. Vous devrez donc réintégrer dans votre revenu foncier de l'année en cours la réduction d'impôts percue. L'administration fiscale a prévu trois hypothèses où aucune sanction ne sera pratiquée en cas de non-respect de l'engagement de location. Il s'agit des cas où vous ou votre conjoint êtes atteints d'une invalidité, êtes licenciés ou venez à décéder.SCELLIER : QUELQUES CONSEILS
- Investir dans des villes dynamiques.
- Demander des garanties locatives.
- S'assurer que le prix d'achat correspond au prix du marché.
Les informations ci-dessus ne représentent qu'un résumé et ne peuvent se substituer aux textes législatifs originaux. Nous vous encourageons à contacter un professionnel en défiscalisation immobilière qui vous apportera tout complément d'information sur les opérations Borloo populaire ou autres.